Nie da się zweryfikować „tekstu jednolitego” ustawy deweloperskiej bez aktu jego ogłoszenia

Ogłoszenie tekstu jednolitego ma znaczenie praktyczne tylko wtedy, gdy można wskazać konkretny akt ogłoszenia i jego aktualne brzmienie. W dostępnych informacjach znajduje się natomiast wyłącznie odnośnik do pierwotnej ustawy z 20 maja 2021 r. – bez treści obwieszczenia o tekście jednolitym, bez numeru pozycji Dziennika Ustaw oraz bez wykazu zmian uwzględnionych w takim tekście.

Kontekst: czego dotyczy ustawa deweloperska

Ustawa z 20 maja 2021 r. nosi tytuł: „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”. Już sam tytuł wskazuje na dwa podstawowe obszary regulacji:

ochronę nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Nie można jednak rzetelnie przesądzić, jakie dokładnie przepisy, definicje, obowiązki, terminy albo sankcje obejmuje aktualne brzmienie ustawy, skoro nie przedstawiono aktu ogłaszającego tekst jednolity ani jego treści.

Co dokładnie wynika z dostępnego aktu

Dostępny jest odnośnik do aktu oznaczonego jako:

„Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”,
Dz.U. 2021 poz. 1177.

To identyfikuje ustawę podstawową, ale nie dokumentuje ogłoszenia jej tekstu jednolitego. Tekst jednolity to urzędowo uporządkowana wersja ustawy, która ma zebrać ustawę pierwotną i późniejsze nowelizacje w jednym dokumencie. Nie jest on samodzielną zmianą prawa: zasadniczo ma ułatwiać odczytanie obowiązujących przepisów.

Aby praktyk mógł bezpiecznie powołać się na tekst jednolity, powinien znać co najmniej:

organ, który ogłosił tekst jednolity;
datę i pozycję Dziennika Ustaw;
stan prawny, na który tekst został sporządzony;
przepisy nowelizujące, które zostały w nim uwzględnione;
ewentualne przepisy przejściowe, czyli regulacje określające, jak stosować nowe prawo do umów i przedsięwzięć rozpoczętych wcześniej.

Żadnej z tych informacji nie zawiera wskazany opis aktu z 2021 r.

Dlaczego w transakcjach deweloperskich liczy się aktualne brzmienie

W obrocie lokalami samo oparcie się na pierwotnym publikatorze ustawy może być niewystarczające. Dokumentacja deweloperska zwykle obejmuje wiele dokumentów i etapów: ofertę, umowę z nabywcą, rozliczenia, harmonogram płatności oraz przeniesienie prawa do lokalu lub domu. Nawet niewielka zmiana ustawowego wymogu może wpływać na to, czy wzór dokumentu pozostaje aktualny.

Szczególnie istotna jest kontrola postanowień umownych dotyczących odpowiedzialności dewelopera za opóźnienie. Sąd Najwyższy w uchwale z 2025 r., sygn. III CZP 22/25, stwierdził, że w razie wątpliwości niedozwolone jest postanowienie umowy deweloperskiej, które:

„zastrzegające na rzecz konsumenta karę umowną za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego”

nie przewiduje jednocześnie możliwości dochodzenia przez konsumenta odszkodowania ponad wysokość tej kary. Sąd podkreślił ponadto, że niedozwolony charakter jest szczególnie widoczny, gdy kara została ustalona „w rażąco niskiej wysokości”.

Kara umowna to z góry określona kwota lub sposób jej obliczenia należny za niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego, np. za opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność. Postanowienie niedozwolone to natomiast klauzula w umowie z konsumentem, która nie została z nim indywidualnie uzgodniona i kształtuje jego prawa lub obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

W praktyce oznacza to, że aktualizacja dokumentacji po ogłoszeniu tekstu jednolitego nie powinna ograniczać się do zmiany oznaczenia ustawy w nagłówku umowy. Trzeba sprawdzić także zgodność klauzul kontraktowych z aktualnym ustawowym modelem ochrony nabywcy oraz z orzecznictwem konsumenckim.

Jak to działa w praktyce

Deweloper używa wzoru umowy, który przewiduje symboliczną karę za każdy dzień opóźnienia w przeniesieniu własności, ale jednocześnie wyłącza możliwość żądania przez nabywcę wyższego odszkodowania. Taka klauzula wymaga ponownej oceny w świetle uchwały III CZP 22/25 – zwłaszcza jeżeli wysokość kary nie odpowiada realnym skutkom opóźnienia dla nabywcy.

Podobnej ostrożności wymaga regulowanie ceny. W rejestrze klauzul niedozwolonych znajduje się postanowienie, według którego deweloper mógł waloryzować – czyli podwyższać według wskazanego mechanizmu – kwoty pozostałe do zapłaty w razie wzrostu cen usług lub materiałów budowlanych. Klauzulę wpisano pod numerem 1509, w sprawie XVII AmC 237/07. Jej konstrukcja dawała deweloperowi prawo do zmiany ceny, a nabywcy przewidywała prawo odstąpienia dopiero przy wzroście ceny co najmniej o 10%.

Nie oznacza to automatycznie, że każda klauzula waloryzacyjna jest niedopuszczalna. Pokazuje jednak, że wzory umowne trzeba badać pod kątem jednostronnego wpływu przedsiębiorcy na podstawowe warunki świadczenia, w tym cenę.

Równoległy tekst jednolity ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

W materiale nie ma aktu ogłaszającego tekst jednolity ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie można więc wskazać jego daty, numeru ani zakresu zmian, które miałby obejmować.

Dostępne rozstrzygnięcia pokazują natomiast, dlaczego aktualne brzmienie tej ustawy może być ważne dla rynku lokali i dokumentacji obrotu. W interpretacji ILPB3/423-1067/09/14-S/ŁM podkreślono znaczenie art. 1 ust. 1 i 2, art. 2 ust. 1 oraz art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Z przedstawionego rozstrzygnięcia wynika, że pojęcie lokalu obejmuje lokal mieszkalny i użytkowy, a obowiązek tworzenia funduszu remontowego dotyczy lokatorów bez takiego rozróżnienia.

W konsekwencji NSA zaakceptował stanowisko, zgodnie z którym odpisy na fundusz remontowy dotyczące lokali użytkowych mogą stanowić koszt uzyskania przychodów. To przykład, że aktualność przepisów spółdzielczych ma znaczenie nie tylko dla relacji z mieszkańcami, lecz także dla rozliczeń i kwalifikacji podatkowej.

Na co uważać

Przy aktualizacji dokumentacji nie należy zakładać, że sam tekst jednolity zmienia obowiązki stron. Jego funkcją jest przede wszystkim zebranie obowiązujących przepisów w jednym miejscu. Rzeczywistą zmianę prawa wprowadzają nowelizacje, a ich skutki mogą zależeć od przepisów przejściowych.

W odniesieniu do ustawy deweloperskiej szczególnej kontroli wymagają:

oznaczenie podstawy prawnej we wzorach umów i informacjach dla nabywców;
postanowienia o terminie przeniesienia własności;
kary umowne i możliwość dochodzenia odszkodowania przekraczającego karę;
mechanizmy zmiany ceny lub waloryzacji;
zgodność całej dokumentacji z aktualnym brzmieniem ustawy, a nie wyłącznie z jej pierwotnym tekstem z 2021 r.

Co to oznacza w praktyce

Nie wystarczy powołanie Dz.U. 2021 poz. 1177. Przed zmianą wzorów umów trzeba ustalić, czy istnieje ogłoszony tekst jednolity oraz jaki stan prawny obejmuje.
Tekst jednolity nie zastępuje analizy przepisów przejściowych. Przy umowach zawartych wcześniej trzeba odrębnie sprawdzić, które regulacje stosuje się do konkretnej inwestycji i konkretnego nabywcy.
Wzory kar umownych wymagają przeglądu. Uchwała SN III CZP 22/25 nakazuje szczególną ostrożność przy ograniczaniu uprawnienia nabywcy do odszkodowania ponad karę umowną.
Klauzule waloryzacyjne nie mogą dawać deweloperowi niekontrolowanej przewagi. W szczególności należy ocenić, czy mechanizm zmiany ceny nie przyznaje przedsiębiorcy jednostronnego prawa do modyfikacji kluczowego świadczenia.
W obrocie ze spółdzielniami aktualne brzmienie przepisów może wpływać na dokumentację i rozliczenia. Dotyczy to również lokali użytkowych oraz funduszu remontowego.